Очень часто в Интернете мы натыкаемся на фотографии старого Владикавказа. На снимках вековой давности многоэтажек нет и в помине, а вид с любой точки города открывается просто невероятный. Сейчас с этим все чаще возникают проблемы: панораму в самом центре со всех сторон перекрывают многоэтажки. Но называть стройку чистым злом тоже было бы неверно: людям ведь нужно жилье, а спрос всегда рождает предложение.

Владикавказ застраивается со всех сторон – это факт, с которым, пожалуй, нужно смириться. И строительство новых районов на окраинах города абсолютно логично, это даже хорошо. Новостройки в районе БАМа или на Магкаева — это абсолютно естественный процесс разрастания города. Однако порой многоэтажки вырастают там, где их попросту не должно быть: в самом что ни на есть историческом центре Владикавказа. Уже застроена набережная реки Терек, которая фактически является регулируемой зоной.

«Если рассматривать набережную, то большинство высоток там стоит согласно советским проектам. За памятником Плиеву девятиэтажки, дома на Рубине – все это давно было заложено, вдоль набережной планировались такие дома. Это был проект планировки набережной 79-го года, тогда и строили такие панельные дома. Думаю, это было неправильное решение, а сейчас мы пожинаем плоды. Но тогда нужно было решать проблему с жильем, и было без разницы, куда расселять людей», — говорит главный архитектор города Аслан Караев.

Согласно генеральному плану города, принятому в 2011 году, в районе набережной планировалось возведение домов не выше трех этажей. Однако и сейчас в некоторых случаях делают порой необоснованные исключения. Даже после принятия генплана, возводили, например, дома в районе Сухого русла. Или же район ЦУМа, переживший в определенный момент настоящий строительный бум. Дома повылезали, будто грибы после дождя, причем никто и не задумался, как это скажется на визитной карточке города – виде на горы. Теперь его то тут, то там, перекрывают абсолютно разные многоэтажки: высокие и пониже, элитные и бюджетные, новые и старые, достроенные и не очень.

Вот и получается, что генплан – вовсе не истина в последней инстанции, ибо внести в него изменения оказывается не так сложно. Зампредседателя Союза архитекторов республики Руслан Аликов считает, что генплан хоть и не был идеален, в нем все же имелись некие позитивные наработки. В частности, была идея сохранить пойму реки Терек от застроек. Была создана концепция, согласно которой этажность от реки должна была уходить по возрастающей. То есть, на набережной дома двухэтажные, а чем дальше от нее, тем дома становились бы выше. В таком случае все это смотрелось бы гармонично, пейзаж бы не нарушался.

«Это была хорошая идея в генплане, но сразу после его принятия вдруг началось бурное строительство высоток. Чтобы это можно было делать, даже всякие пересмотры генплана организовывали, проводили публичные слушания – это такая демократическая процедура, когда население приглашают в администрацию, рассказывают им, что в этом месте хотят построить то-то, и как это будет здорово, красиво. А там с одной стороны бывают работники АМС, которые голосуют «за», с другой стороны бывают случайные люди, которые впервые слышат об этих проблемах, а о концепции генплана вообще никогда не слышали. Люди голосуют, и получается, что народ хочет вот так. Тогда уже пересматривается генплан», — говорит Аликов.

В итоге появляются на фоне гор высотки, которые просто уродуют вид. Вроде той, что достраивается сейчас в районе памятника Плиеву, причем делает это с юридической точки зрения абсолютно законно. Получается, что в принципе нельзя, но иногда и исключение сделать можно. Каким образом делаются эти исключения, пожалуй, можно не говорить, все итак это понимают. Даже при этом, на полную концепцию генплана «разовые» многоэтажки особо не влияют – изменения вносятся точечно и каждый раз касаются одного конкретного участка. В таком случае напрашивается вопрос: зачем городу и генплан, и архитектурное управление, если здания, не вписывающиеся в архитектурный ансамбль, напомню, исторического центра все же возводятся с завидным постоянством.

А еще более странно то, что никто не скупится на количество этажей в этих зданиях. Поэтому и появляются в прогулочной зоне здания не ниже 9 этажей. Хотя по сути, высотность зданий логически очень легко объяснить – чем выше строение, тем больше его общая площадь, а значит и выручка за продажу квартир или аренду офисов. Желание строить ближе к центру тоже объяснимо. Вот только в этом самом центре не так много места, а значит каждый участок застройщик использует по полной.

«В центре нет таких площадок, чтобы с нуля микрорайон целый построить. У стройфирм получается выхватить кусочек. А когда получил участок, заплатил за него деньги, застройщик старается как можно выше построить здание, чтобы больше квартир было, чтобы больше продать. Поэтому соблюдать правильную высотность, которая даст красоту, невыгодно тем, кто строит. А тем, кто за этим следит, зачастую просто не хватает власти», — считает Аликов.

Как же выдаются разрешения на строительство, и кто это делает? На самом деле все крайне запутанно. Сначала создается проект застройки, который проходит экспертизу – неважно, в государственной или частной фирме. Затем все документы отправляются в управление архитектуры администрации, которое в течение 10 дней должно решить: давать разрешение на строительство или нет. Причем отказать проекту, прошедшему экспертизу, нет никаких оснований. А далее начинается стройка, которая иногда может пойти совсем по другому сценарию. Например, компания может построить 7 этажей, вместо 3, на которые она имеет разрешение.

«Есть нарушения по улице Зангиева, где бывший завод «Ацамаз». Там есть здание, которому было дано разрешение на 3 этажа, а по факту там построили 7 этажей, выиграв суд. Теперь это создает проблему для этой маленькой улицы, ведь там, согласно генплану, предусмотрены здания высотой всего в 2-3 этажа», — говорит главный архитектор города Аслан Караев.

Похожая история была с домом на Сухом русле. Там тоже разрешили строить 3 этажа, а на деле дом дорос до 7. Или же самый известный случай с многоэтажкой в парке. Застройщик имел разрешение максимум на четыре этажа, а дом перевалил за десять. Только вот достроить его так и не удалось: компания обанкротилась. В итоге сейчас этот «гриб» стоит в центре города, и его не могут ни снести, ни доделать.

В администрации говорят, что специалисты подключаются к решению проблемы, как только видят, что появляются первые конструктивные элементы, говорящие о том, что высота здания будет превышена. Затем они направляют письмо в архитектурно-строительный надзор, который выдает предписание о приостановлении стройки. Самые упорные застройщики идут в суд, и даже умудряются дело свое выиграть. Как показывает практика, неупорных застройщиков в республике практически нет.

«Не всегда Администрации хватает ресурса, чтобы противостоять каким-то определенным силам, которые давят. Сейчас инвестор и предприниматель начинают диктовать свои условия, ведь они вкладывают деньги, создают рабочие места, а мэрия только мешает. Мы тоже со многим не согласны в городе, наше видение отражено в генплане», — говорит Караев.

То есть, суд может пойти навстречу застройщику, даже если город против, говорит архитектор. Однако в суде говорят обратное, подчеркивая, что первым делом они спрашивают обе стороны на предмет претензий. Часто бывает так, что представители мэрии этих самых претензий в суде уже и не высказывают. Кроме того, принимая решение, суд всегда основывается на определенной статье Конституции. Это полностью исключает возможность принятия решения, противоречащего конституции, подчеркивают в суде. Да и администрация после вынесения вердикта крайне редко решается на апелляцию, хоть и имеет такое право.

Представители городской административно-технической инспекции, следящей за законностью строительств, отмечают, что суд выносит решения, основываясь на экспертизе, а также на том, влияет ли постройка на безопасность людей. Если здание небезопасно, суд выносит решение о сносе. То же самое касается незаконных пристроек к уже существующим строениям. Их делают собственники, чтобы увеличить либо площадь, либо этажность своего дома. Подобных случаев огромное количество: всего за последние несколько месяцев инспекция зафиксировала порядка 600 нарушений в этой сфере по всему городу, по 105 фактам уже выдано предписание об устранении нарушений. Если этого не будет сделано, документы направят в суд.

«Бывало такое, что дело о незаконной постройке в суде, инспекция готовит документы, а на стадии рассмотрения дела вдруг застройщик получает разрешение от администрации, фактически это происходит задним числом. Такое бывало раньше, сейчас все строже», — говорит начальник отдела АТИ Руслан Касаев.

Снести незаконную постройку самовольно не имеет права ни одно управление мэрии, соответствующее решение должно быть принято в суде.

«Снести мы не сможем, для этого в любом случае нужно судебное решение. Даже если это самовольное строение. Вот даже если вы сейчас зальете в центре города фундамент без разрешения, мы сами ничего не сможем сделать. Все только через суд», — говорит Аслан Караев.

Однако, по словам главного архитектора города, количество случаев незаконного строительства многоэтажек в последние годы заметно снизилось. То ли к нормам градостроительного кодекса стали относиться уважительнее, то ли надзорные органы стали лучше работать, то ли мест для незаконного строительства уже не осталось. Да и суды стали строже и не узаконивают хаотичную застройку города. В любом случае, ситуация кажется стала выправляться. Это вовсе не значит, что уже построенные здания с набережной исчезнут. То, что успели «натыкать», простоит еще десятилетия, продолжая перекрывать собой вид на Столовую гору. Вот только хочется верить, что новые многоэтажки в охранной зоне появляться все же перестанут.

Яна Гагиева

Ossetia News